IVT 三個月後,該買還是該等?
別再猜了。直接給結論:買、等還是賣,三個月目標價多少,最好與最壞各落在哪,每個判斷都有出處。
- 買進 / 觀望 / 賣出 評級
- 三個月目標價
- 悲觀 · 基準 · 樂觀
- 能否跑贏大盤
IVT 今天怎麼了?
別再猜了。直接給結論:買、等還是賣,三個月目標價多少,最好與最壞各落在哪,每個判斷都有出處。
InvenTrust Properties Corp. 是一家聚焦美國陽光地帶的零售不動產出租商。公司持有並管理以超市為主力店的鄰里及社區購物中心,也持有大型零售商進駐的較大型購物中心,其中不少同樣設有超市。零售租戶支付租金,並分攤不動產稅、公共區域維護等部分物業費用;租金是公司的主要收入來源。
小型店面貢獻大部分基本租金,大型主力店則承租較多空間,並為其他店家帶來人潮。留住主力店不只關係到其自身的租金:部分租約允許其他租戶在主要租戶撤出後減少付款或終止租約。因此,公司仰賴租戶穩定經營、續租,以及將空置店面重新出租。德州物業貢獻了相當一部分租金收入。
InvenTrust 以不動產投資信託(REIT)的形式營運。為維持這項稅務資格,公司必須讓資產與收入主要來自符合規定的不動產及其他准許類別,並將大部分應稅所得分配給股東。
財報裡最長、最枯燥的風險章節,讀完。只留下真正會傷到你的幾件:傷在哪、多嚴重、哪天見分曉。
每家公司都說自己有護城河。拿利潤率、報酬率這些真數字逐條對帳:哪條站得住,哪道防線會先鬆。
Kite Realty Group Trust 與 InvenTrust 爭取希望吸引周邊顧客的零售商;兩家公司都主要在高成長的陽光地帶市場經營以超市為主力店的開放式購物中心,向租戶收租。Kite 租戶的付租能力,可協助判斷 InvenTrust 面對的零售經營環境。
Phillips Edison & Company, Inc. 與 InvenTrust 的可比性較高:兩家公司都經營以超市為主力店的鄰里購物中心,向滿足日常必需消費的零售商收租。觀察 Phillips Edison 小型店面的承租需求、出租率及新簽或續租租金的變化,有助於判斷 InvenTrust 的招租前景。
布里克斯莫爾房地產集團與 InvenTrust 都經營以超市為主力店的社區及鄰里購物中心,爭取的零售租戶類型大致相同。布里克斯莫爾這些開放式購物中心的租賃情況,可作為判斷 InvenTrust 租金收入所依賴的租戶需求的參考。
Regency Centers 與 InvenTrust 既爭取在超市主導的購物中心付租、滿足日常必需消費的零售商,也競購購物中心。Regency 面向社區日常需求零售商的招租情況,以及購物中心收購動態,最值得 InvenTrust 投資人關注。
金科房地產與 InvenTrust 都持有並出租以超市為主力店的開放式購物中心,爭取付租的零售商,也競購有吸引力的購物中心。相較於金科的其他不動產投資,這類購物中心的租賃及收購動態與 InvenTrust 更相關。
聯邦房地產投資信託可供比較 InvenTrust 的零售物業租賃業務,兩家公司都向零售商出租鄰里及社區購物中心,但聯邦也著重富裕地區的複合用途項目。看它的出租率和租金走勢時,應考慮這項差異,不能直接套用於 InvenTrust。
UBRAN EDGE PROPERTIES 與 InvenTrust 都向購物中心零售租戶收租,並尋求提高租金和改造物業,但前者主要布局華盛頓特區至波士頓走廊,而非陽光地帶。其現有租金與市場租金的差距可用於比較租金成長空間,但須考慮地區差異。
Saul Centers, Inc. 與 InvenTrust 都向購物中心零售商收租,透過填補空置、替換租戶及提高續租租金來增加物業現金流。Saul 的續租和重新出租條款,包括翻新成本,可顯示競爭如何削弱漲租帶來的收益。
阿卡迪亞不動產信託與 InvenTrust 都向開放式及郊區零售物業中的商戶收租,但阿卡迪亞還持有城市街邊店面,因此可比性較低。更值得關注的是其開放式和郊區物業的租賃情況,而不是把全部租金收入都視為可比。
Phillips Edison & Company, Inc. 財報PECO
Phillips Edison這份財報能顯示,超市主力型社區中心的小型店面是否仍有租戶承租、願意付更高租金,這與InvenTrust爭取的租戶相似。
把Phillips Edison小型店面的出租情況和新租、續租租金變化放在一起看。出租穩定、租金上升,表示這類零售空間的需求仍能支撐租金成長,對InvenTrust爭取相似租戶是較好的訊號;空置增加或租金漲不動,則表示同類中心的租賃環境更難,InvenTrust也可能更難填滿店面或提高租金。
InvenTrust Properties Corp. 財報這家公司
InvenTrust靠零售中心收租,這份財報會顯示,剔除收購和出售的影響後,既有物業能不能帶來更多淨營業收入。
把同店淨營業收入(NOI,即物業收入扣除物業營運成本後的指標)和經濟出租率、每平方英尺平均基本租金放在一起看;同店指兩期都持有的物業,可排除收購帶來的規模變化。同店NOI上升、出租率和租金穩中有升,表示既有物業的租賃收入成長足以涵蓋物業成本;若出租率或租金走弱、NOI也下滑,表示租戶需求或續租承壓;若出租率和租金穩定而NOI下滑,就要看物業成本是否吃掉了收入成長。
金科房地產 財報KIM
金科房地產的租賃和購物中心收購情況,能讓讀者看到它是否也在爭取InvenTrust看中的超市主力型物業,以及這類中心能否吸引租戶。
把金科房地產在超市主力型中心的租賃表現和收購活動分開看。租賃穩健,表示類似中心仍能吸引租戶、支撐租金;若它也積極收購這類物業,就表示InvenTrust多了一個爭奪同類資產的買家,合適的機會可能更少。收購減少本身不能證明競爭減弱,還要一併看租賃表現和收購動向。
Saul Centers, Inc. 財報BFS
Saul Centers的續租、新租租金和裝修成本,能顯示提高租金是否足以抵銷招商和改造店面的開支,這也是InvenTrust出租物業時要面對的帳。
把Saul Centers續租和重新出租的租金變化,與相關裝修成本一起看。租金提高、成本受控,表示房東能把租戶需求轉成扣除招商和改造開支後的物業收入;租金漲幅小或裝修成本偏高,則表示表面租金成長未必能帶來多少淨收益,InvenTrust也要看租約背後的實際成本。