CURB 三个月后,该买还是该等?
别再猜了。直接给结论:买、等还是卖,三个月目标价多少,最好和最坏各落在哪,每个判断都有出处。
- 买入 / 观望 / 卖出 评级
- 三个月目标价
- 悲观 · 基准 · 乐观
- 能否跑赢大盘
CURB 今天怎么了?
别再猜了。直接给结论:买、等还是卖,三个月目标价多少,最好和最坏各落在哪,每个判断都有出处。
Curbline Properties Corp. 为满足日常消费需求的商户提供经营场所,旗下购物中心通常位于繁忙路口和主要道路沿线,全部坐落于美国。中心内的小型店面供餐饮、医疗及其他服务业商户使用。星巴克、Verizon 和 Chipotle 等租户支付的租金构成公司几乎全部收入。全国性连锁商户贡献了大部分基本租金,但公司并不依赖某一家租户。
租金收入取决于租户能否吸引顾客、按时付租并续租,以及租户离开后公司能否找到新租户。租约可约定定期加租;较短的租期也让公司有更多机会在续租或重新出租时,按市场水平调整租金。
收购更多便民型购物中心是公司的主要增长方式,因此扩张取决于能否找到合适的物业,以及能否通过借款和股权融资筹集资金。公司采用房地产投资信托(REIT)架构。为维持这一税务资格,它必须向股东分配大部分应税收入,并遵守有关收入和资产的规定。这些规定也限制物业出售,约束公司调整物业组合的空间。
财报里最长、最枯燥的风险章节,读完。只留下真正会伤到你的几件:伤在哪、有多重、哪天见分晓。
每家公司都说自己有护城河。拿利润率、回报率这些真数字逐条对账:哪条站得住,哪道防线会先松。
Phillips Edison与Curbline都把小型商铺出租给满足日常需求的商户,因此其小商铺出租情况可供判断Curbline的租赁需求。区别在于,Phillips Edison的商铺位于以超市为主力店的社区购物中心。
Regency Centers与Curbline都向服务及日常便利类商户出租郊区商铺,争取相近的租户。Regency面向这些商户的出租情况可作为Curbline需求的参照,但其购物中心通常以超市为主力店。
InvenTrust与Curbline在美国阳光地带争取社区零售租户,两家公司都靠这些商户支付租金。其留住租户的情况可提供区域参照,但其以超市或大型商店为主的购物中心不同于Curbline的小商铺便利中心。
Kite Realty与Curbline都在部分重叠的美国阳光地带市场出租开放式商铺,租户能否支付租金对两者都重要。Kite的收租情况可作为这类租户经营状况的参照,但其物业通常有超市主力店。
布里克斯莫尔房地产集团与Curbline都向社区零售商户出租开放式商铺,争取租户的租金收入。前者主要持有规模更大、以超市为主力店的购物中心,因此其出租情况更适合作为零售物业的广泛参照,而非Curbline小商铺模式的直接对照。
金科房地产与Curbline都向零售商出租开放式购物中心商铺,争取租金收入。金科侧重以超市为主力店的购物中心及综合用途物业,因此其零售出租情况可供参考,但并不完全对应Curbline的服务及餐饮商铺。
联邦房地产投资信托与Curbline都在富裕社区向零售租户收租,商户销售表现支撑出租率和租金增长。联邦的出租率与租金增长可供判断这类地段是否仍能支撑Curbline的租赁业务。
Curbline依赖SITE Centers提供员工及业务支持,同时两家公司也都向购物中心租户收租。根据共享服务协议,Curbline的运营合伙企业每月向SITE支付相当于协议定义的Curbline总收入2.0%的费用;协议预计于2027年10月1日到期,除非提前终止。
Urban Edge与Curbline在部分重叠的美国中大西洋富裕商圈争取支付租金的零售租户。Urban Edge以商户强劲的销售表现判断市场租金上涨空间,这也可为Curbline在类似商圈提高租金的机会提供参照。
Saul Centers与Curbline都希望通过购物中心租户续租或空置商铺重新出租来增加租金收入。关注Saul的续租及重新出租条款,包括装修成本,可帮助判断Curbline调高租金的机会有多少能转化为收入。
阿卡迪亚不动产信托与Curbline都向租户出租开放式及郊区零售商铺,争取租金收入。阿卡迪亚也大量布局城市购物街,因此其郊区及开放式商铺的出租情况比城市沿街商铺更适合与Curbline对照。
Curbline Properties Corp. 财报这家公司
这份财报会显示,Curbline能否在小型店铺续租或换租时提高租金,同时让店铺保持出租。
把可比物业的租金增长和出租率放在一起看;有披露时,再比较新租约和续租租金相对原租金的变化。租金上升、出租率稳,说明小店在换租时带来的提租机会正在转成收入;租金增长乏力或出租率下滑,则说明空置和招租可能抵消提租空间。再看增长有多少来自买入物业:同一批物业也能提高租金,才说明现有店铺本身在创造增长。
Phillips Edison & Company, Inc. 财报PECO
Phillips Edison的财报会显示,租用小型零售店铺的商家是否仍在续租和承租,为Curbline的小店招租提供一个参照。
看Phillips Edison小型店铺的出租和租约续签情况。租户继续承租,说明日常消费商家对这类小店仍有需求,Curbline争取租户的环境较有支撑;租赁转弱,则意味着同类店铺更难招租,Curbline可能面临更大的空置压力。Phillips Edison的店铺设在以杂货店为主力店的社区中心,和Curbline的便利型小店并不完全相同,因此它是参照,不是Curbline表现的替代指标。
UBRAN EDGE PROPERTIES 财报UE
Urban Edge的财报会显示,重叠的中大西洋富裕市场中,零售商的销售是否足以支撑更高租金,为Curbline的调租机会提供线索。
看Urban Edge如何用零售商销售判断当地租金还有多少上升空间。销售强、市场租金有上调空间,说明重叠市场的商家有能力承受较高租金,Curbline在当地续租或换租时更有条件提价;销售走弱,则会削弱租户承受涨租的依据,让提租机会更难兑现。Urban Edge的市区街铺不如其郊区和开放式零售物业可比。
美联储利率决定
美联储的利率决定反映借款成本的变化方向,可能影响Curbline为其4.28亿美元债务和收购物业借款所支付的成本。
市场预期4.0%上次公布4.0%
高于预期时
如果政策利率高于预期,整体利率上升可能推高Curbline新增借款及重新定价债务的成本,减少用于收购便利型购物中心的资金。
低于预期时
如果政策利率低于预期,整体利率下降可能降低Curbline新增借款及重新定价债务的成本,让公司有更多资金用于收购便利型购物中心。
Kite Realty Group Trust 财报KRG
Kite Realty的财报会显示,阳光地带重叠市场中的零售租户是否按时交租,为Curbline的租金收入提供参照。
看Kite Realty的租金收缴情况。收缴稳,说明重叠的阳光地带市场中,租用开放式零售空间的商家整体仍能交租,对Curbline依靠租户付租的收入是正面信号;收缴转弱,则说明部分租户可能承压,Curbline也需要留意租金回收风险。这不是同一批租户的表现,而且Kite的物业通常有杂货店主力店,不能直接当作Curbline的收租结果。
Saul Centers, Inc. 财报BFS
Saul Centers的财报会显示,续租和重新招租带来的租金提升,扣除翻修支出后能否转成收入,为Curbline提供参照。
把Saul Centers续租和重新招租后的租金变化,与为这些租约付出的翻修成本一起看。租金提升明显、翻修支出可控,说明提高租金较能转成实际收入,Curbline也更有机会把租约到期时的调租空间兑现;租金提升有限或翻修成本偏高,则说明较高的新租金未必带来同等的收入改善。Saul的情况是参照,Curbline自己的租约和成本才决定结果。