CTO 三个月后,该买还是该等?
别再猜了。直接给结论:买、等还是卖,三个月目标价多少,最好和最坏各落在哪,每个判断都有出处。
- 买入 / 观望 / 卖出 评级
- 三个月目标价
- 悲观 · 基准 · 乐观
- 能否跑赢大盘
CTO 今天怎么了?
别再猜了。直接给结论:买、等还是卖,三个月目标价多少,最好和最坏各落在哪,每个判断都有出处。
CTO Realty Growth, Inc. 将美国购物中心及其他商业物业的空间出租给租户,租约通常较长。这些物业贡献了公司的绝大部分收入。购物中心租户通常还需分摊物业运营费用,CTO 则承担额外的物业管理成本。收入能否持续,取决于租户经营所得是否足以履行租约。部分租户占收入或出租面积的比重较大;主力店退出不仅可能减少其他店铺的客流,还可能触发其他租户减免租金等付款义务的权利。
公司另有规模较小的收入来源,包括商业贷款及房地产投资的利息、PINE 支付的管理费,以及持有 PINE 股权所得的股息。贷款收入取决于借款人的偿付能力及相关物业的经营表现。PINE 的基础管理费以其权益规模为计算基础,也可能支付激励管理费;这部分收入取决于 PINE 的业务表现及管理协议能否持续。
CTO 以房地产投资信托基金(REIT)的税务身份运营。为维持这一身份,公司必须分配大部分应税收入,并满足有关收入和资产构成的规定,因此某些投资可能无法开展或继续持有。
财报里最长、最枯燥的风险章节,读完。只留下真正会伤到你的几件:伤在哪、有多重、哪天见分晓。
每家公司都说自己有护城河。拿利润率、回报率这些真数字逐条对账:哪条站得住,哪道防线会先松。
Alpine Income Property Trust, Inc 向 CTO 支付管理费,CTO 还持有其普通股权益的15.4%(包括可赎回的运营合伙单位),并收取股息。Alpine 主要向美国独立零售物业的租户收租,其股息直接影响 CTO 的投资收入。
Kite Realty Group Trust 与 CTO 在高增长的美国阳光地带争取零售租户和购物中心收购机会,两家公司都靠零售商支付租金。Kite 以超市为主力店的露天购物中心能否收齐租金,可帮助判断 CTO 面对的零售经营环境。
InvenTrust Properties Corp. 与 CTO 在美国阳光地带争取零售租户,并竞购多租户购物中心。它以超市为主力店的邻里及社区购物中心能否留住租户,可作为观察 CTO 租赁业务的参照。
金科房地产与 CTO 争取承租购物中心铺位的零售商,两家公司也都通过管理物业收取费用。金科为机构合作伙伴共同持有的物业提供管理所赚取的费用,可用于对照 CTO 租金以外的物业管理收入。
Regency Centers 与 CTO 都靠出租购物中心铺位收租,并争取零售商入驻。Regency 在美国郊区面向必需品、服务、便利消费和实惠型零售商的租赁情况,可用于观察服务社区的租户需求。
联邦房地产投资信托与 CTO 都向邻里及社区购物中心的零售租户收租,但联邦也经营综合用途项目。其签约出租率和实际入驻率可作为 CTO 租赁需求的参照,不过这些指标涵盖更广的物业类型。
Phillips Edison & Company, Inc. 与 CTO 都向购物中心的零售租户收租,但 Phillips Edison 侧重以超市为主力店的小型邻里购物中心。观察其小铺位的出租情况,比大型零售店的需求更能体现这一业务侧重。
Saul Centers, Inc. 与 CTO 都依靠购物中心零售商支付租金、续租,或找到替代租户。Saul 的续租和重新出租条件,包括改造成本,可用于对照 CTO 为维持铺位租金收入所需付出的代价。
UBRAN EDGE PROPERTIES 与 CTO 都向购物中心零售租户收租,但其物业更集中于北面的华盛顿特区至波士顿走廊。其租户销售表现和加租空间,为判断 CTO 的租赁前景提供了不同地区的参照。
阿卡迪亚不动产信托与 CTO 都通过向零售商出租物业赚取租金,但阿卡迪亚更侧重物业供应受限的城市商业街区。因此,其沿街零售物业的租金收入,与 CTO 的购物中心业务有不同的侧重点。
Alpine Income Property Trust, Inc 财报PINE
Alpine Income Property Trust, Inc 的财报能让读者看到,其零售物业收租情况是否支撑它向持有其股份的 CTO Realty Growth, Inc. 派息。
把零售物业的租金表现和派息放在一起看。租金收入稳、派息维持,说明这项投资继续为 CTO Realty Growth, Inc. 带来股息收入;物业收入转弱、派息减少,则说明这条收入来源承压。
CTO Realty Growth, Inc. 财报这家公司
CTO Realty Growth, Inc. 主要靠商业地产收租,这份财报会显示购物中心的租金收入能不能跟上空置和物业成本。
把物业租金收入和空置情况、租户分摊的物业费用放在一起看。租金稳、空置受控且费用回收跟得上,说明购物中心能持续带来租金;租金走弱或物业成本超过回收额,就说明空置或成本正在侵蚀这项收入。
InvenTrust Properties Corp. 财报IVT
InvenTrust Properties Corp. 的财报会显示,阳光地带购物中心的租户是否续租并按时付租,为 CTO Realty Growth, Inc. 面临的租赁竞争提供参照。
看 InvenTrust 的购物中心出租和租金表现。出租稳定、租金站得住,说明阳光地带零售租户需求仍在,能为 CTO Realty Growth, Inc. 的租赁环境提供较好的参照;空置增加或租金走弱,则显示同一地区的租赁竞争可能更难应对,但这不等于 CTO 的物业表现也会相同。
美联储利率决定
美联储的政策利率决策会影响CTO Realty Growth浮动利率债务的利息支出,以及商业贷款和投资的利息收入。
市场预期4.0%上次公布4.0%
高于预期时
如果政策利率高于预期,CTO需重新定价的债务成本可能上升;新发放商业贷款的利率较高,则可能扩大投资利差,净影响取决于两者变化幅度。
低于预期时
如果政策利率低于预期,CTO需重新定价的债务成本可能下降;新发放商业贷款的利率较低,则可能收窄投资利差,净影响取决于两者变化幅度。
金科房地产 财报KIM
金科房地产的财报会显示它从机构合作方收取的物业管理费如何变化,为 CTO Realty Growth, Inc. 的管理服务收入提供参照。
看金科房地产的物业管理费收入是否稳定或增长,并留意其管理业务规模是否也在扩大。费用走稳或上升,说明业主仍愿意为外部管理服务付费,可为 CTO Realty Growth, Inc. 的管理费业务提供正面参照;费用下降,则说明这类服务收入可能更难增长,两家公司的管理合约并不相同。
Saul Centers, Inc. 财报BFS
Saul Centers, Inc. 的续租和重新出租条件会显示,购物中心业主要花多少翻新成本才能让铺位继续带来租金,也能为 CTO Realty Growth, Inc. 提供参照。
把续租和新租约带来的租金,与翻新和重新出租成本放在一起看。租金维持、成本可控,说明把铺位留住或找到新租户仍能带来收入;租金下降而翻新成本上升,则说明租户更替会侵蚀物业收益,提醒读者 CTO Realty Growth, Inc. 也要面对这类成本权衡。
零售销售环比(10月)
零售销售反映消费者在商店的支出;对CTO Realty Growth而言,租户销售额增加可支撑租金支付和购物中心铺位需求,而购物中心贡献了公司大部分收入。
零售销售较强,意味着CTO购物中心的租户可能更有能力支付租金,也更愿意租用铺位;销售较弱则意味着租金承压和租赁需求减少的风险上升。