RWT 三个月后,该买还是该等?
别再猜了。直接给结论:买、等还是卖,三个月目标价多少,最好和最坏各落在哪,每个判断都有出处。
- 买入 / 观望 / 卖出 评级
- 三个月目标价
- 悲观 · 基准 · 乐观
- 能否跑赢大盘
RWT 今天怎么了?
别再猜了。直接给结论:买、等还是卖,三个月目标价多少,最好和最坏各落在哪,每个判断都有出处。
Redwood Trust, Inc. 将住房贷款机构和住宅物业投资者与住房信贷资产买家连接起来。抵押贷款业务是其最大的收入来源,其中以 Sequoia 为主:它向银行和独立住房贷款机构收购贷款,而不是直接向个人购房者放贷。CoreVest 则向物业投资者提供贷款,用于出租住宅、翻修和建设项目。Redwood 将贷款直接出售,或将贷款打包成证券出售给投资者,即证券化,从贷款分销和贷款发放手续费中获取收入。Sequoia 和 CoreVest 的证券化项目分别使用 SEMT 和 CAFL 名称。
Redwood 也保留部分由这些贷款支持的投资。Redwood Investments 主要持有抵押贷款业务留下的投资权益,收入来自底层借款人的利息支付,扣除自身借款成本。公司正通过出售资产和收回贷款,缩减单独列示的 Legacy Investments 存量投资组合,同时将业务重心转向抵押贷款业务。
这一模式依赖贷款机构持续供应个人住房贷款、贷款出售前可获得的短期融资,以及投资者对贷款和证券的购买需求。Redwood 无法长期持有日常为出售而收购或发放的全部贷款,相关业务也须取得适用的州级牌照。公司采用房地产投资信托基金(REIT)税务身份,须遵守资产和收入来源限制,并分配大部分 REIT 应税收入;抵押贷款业务通常由需缴纳企业所得税的子公司开展。
财报里最长、最枯燥的风险章节,读完。只留下真正会伤到你的几件:伤在哪、有多重、哪天见分晓。
每家公司都说自己有护城河。拿利润率、回报率这些真数字逐条对账:哪条站得住,哪道防线会先松。
TPG Mortgage Investment Trust 与 Redwood 争夺新发放的非机构担保住房贷款,两家公司都向贷款机构买入贷款,再打包成证券卖给投资者。关注 TPG 的证券化发行情况,可帮助判断支持 Redwood 出售贷款、回收资金的投资者需求。
MFA Financial 旗下 Lima One 向房产投资者放贷,与 Redwood 的 CoreVest 竞争;MFA 持有的不符合标准合格抵押贷款规则的贷款,也与 Redwood 扩展后的住房信贷敞口重叠。关注 Lima One 的投资者贷款业务及 MFA 这类非合格抵押贷款的表现,可为判断 Redwood 这两块业务提供线索。
PennyMac抵押贷款投资信托与 Redwood 的 Sequoia 都向贷款机构购买优质借款人的住房贷款,再以整笔贷款或打包证券的形式卖给资本市场投资者,因此争夺同类贷款。PennyMac 的贷款收购及销售收入,可用来对照 Sequoia 的贷款销售收益。
Adamas Trust 旗下 Constructive 为房产投资者的出租物业及改造过渡期物业提供贷款,与 Redwood 的 CoreVest 争夺客户。要对照 CoreVest 的放贷业务,应关注 Constructive 发放和出售这些贷款的收入,而不是 Adamas 规模更大的投资组合。
Chimera投资通过 HomeXpress 发放住房贷款,同时借入资金投资住房及房产投资者贷款,与 Redwood 的抵押贷款业务和留存信贷投资模式相近。其投资利息收入扣除借款成本后的表现,可用来对照 Redwood 留存抵押贷款证券所赚取的收入。
Rithm Capital 发放并出售住房贷款,也为过渡期住宅物业提供贷款,与 Redwood 的消费住房贷款及房产投资者贷款业务均有重叠。关注 Rithm 发放并出售住房贷款的收益,可对照 Redwood 的消费住房贷款销售业务,但不应把其贷款服务收入视为同类业务。
安纳利资本管理的住宅信贷投资与 Redwood 的留存投资面对相同的住房信贷环境:两者都持有住房贷款或以贷款为支撑的证券。与 Redwood 留存抵押贷款证券更接近的是安纳利的住宅信贷部门,而非其机构担保抵押贷款持仓。
Ellington投资与 Redwood 都受住房贷款估值及投资者提供抵押贷款资金意愿的影响;它购买贷款和证券,也通过持续收购协议定期向贷款发放机构买入贷款。对照 Redwood 时,应关注其抵押贷款及证券投资,而非独立的反向抵押贷款业务。
Arbor Realty Trust 为独栋出租住宅及多户住宅提供短期过桥贷款,与 Redwood 的 CoreVest 放贷业务及正在逐步退出的旧有过桥贷款都有重叠。关注 Arbor 的过桥贷款表现,有助判断 Redwood 的遗留信贷敞口,但应将这部分与其持续开展的投资者贷款业务区分开。
Adamas Trust, Inc. 财报ADAM
Adamas Trust, Inc.的Constructive为房产投资者提供贷款;它的放贷和售贷收入能为CoreVest的同类业务提供一个市场参照。
看Constructive发放并出售投资房产贷款的收入,并结合其放贷量判断。收入和放贷量一起增长,说明这类借款需求及贷款出售有支撑,对CoreVest的投资房产贷款业务是较好的市场信号;放贷量还在、收入却走弱,则要留意卖出贷款的收益或竞争是否转差。两家公司的规模和贷款组合不同,不能把一家结果直接当作另一家的业绩。
美联储利率决定
对 Redwood Trust 而言,美联储的政策利率决定预示经济整体借贷成本是上升还是下降,进而影响其融资成本以及住房贷款和证券的价值与表现。
市场预期4.0%上次公布4.0%
高于预期时
如果政策利率高于预期,Redwood Trust 为贷款和证券融资的成本可能上升;借贷成本提高也可能令住宅投资者过桥贷款借款人承压、拖欠增加,从而压低贷款价值和收益。
低于预期时
如果政策利率低于预期,融资成本可能下降,住宅投资者过桥贷款借款人的压力也可能减轻,有助于缓和拖欠、支撑贷款价值和收益。
Chimera投资 财报CIM
Chimera投资把住房贷款和房产投资者贷款纳入投资组合;它扣除借款成本后的投资利息收入,可为Redwood持有的贷款和证券提供参照。
把Chimera投资扣除借款成本后的投资利息收入,与Redwood Investments持有贷款和证券带来的净利息收入作方向比较。前者改善,说明住房信贷资产的收益与融资成本组合可能较有利;前者走弱,则显示这类持仓的利差收入可能承压。两家的资产和融资结构不同,这只能反映市场环境,不能代替Redwood自己的数字。
PennyMac抵押贷款投资信托 财报PMT
PennyMac抵押贷款投资信托和Redwood的Sequoia都从贷款机构买入优质房贷再卖给投资者;它的贷款买卖收入能显示这条销售渠道的市场状况。
看PennyMac抵押贷款投资信托的贷款买入和出售收入,并与Redwood披露的Sequoia贷款销售收益及价差表现比较方向。PennyMac收入稳健,说明贷款销售市场仍能提供支持;收入转弱,则可能反映出售贷款的收益空间受压,Sequoia也面对较难的市场环境。两家的贷款组合不同,最终仍要看Redwood自己的数字。
Arbor Realty Trust, Inc. 财报ABR
Arbor Realty Trust, Inc.向房产项目提供短期桥接贷款;它的贷款表现能为Redwood正在处置的旧桥接贷款提供行业背景。
看Arbor披露的桥接贷款逾期和信用损失等表现。表现改善,说明房产投资者借款人和抵押物的行业压力可能缓和,为Redwood旧桥接贷款提供较好的背景;表现恶化,则会加深对这类贷款信用风险的关注。Arbor与Redwood的贷款年份、借款人和承保条件不同,不能据此判断Redwood自身贷款的结果。
Redwood Trust, Inc. 财报这家公司
Redwood Trust一边靠发放、出售贷款赚取按揭业务收入,一边处置旧资产;这份财报会显示新业务的收益能否增长、旧投资的亏损能否收窄。
把按揭业务收入和Legacy Investments的亏损放在一起看。前者增长、后者收窄,说明Sequoia和CoreVest带来的收益正在抵消旧桥接贷款等资产的拖累,业务转型更见成效;前者走弱、后者仍亏损或亏损扩大,则说明旧资产的压力还没有被新业务接住。
TPG Mortgage Investment Trust, Inc. 财报MITT
TPG Mortgage Investment Trust, Inc.也把新发放的非政府机构担保住宅贷款打包成证券出售;它的证券化活动能反映Redwood出售贷款、回笼资金所需的投资者需求。
看TPG Mortgage Investment Trust的证券化规模和交易活动。活动增加,说明投资者愿意接手这类贷款支持的证券,Redwood出售贷款、回笼资金再开展新业务的渠道可能较畅通;活动减少,则可能意味着买方需求转弱、贷款分销更难。两家公司证券化的资产不同,TPG的交易不能证明Redwood能以相同条件出售贷款。
MFA Financial, Inc 财报MFA
MFA Financial, Inc.通过Lima One向房产投资者放贷,也持有非合格抵押贷款;这两块业务能为Redwood的CoreVest和Aspire提供需求与信用状况的参照。
分别看Lima One的房产投资者贷款业务,以及MFA的非合格抵押贷款表现。投资者贷款增长、非合格贷款表现稳定,说明与CoreVest及Aspire相关的借款需求和信用环境有支撑;放贷转弱或贷款表现恶化,则提示需求或还款质量承压。MFA的客户和贷款组合不等同于Redwood,结论只能作为市场信号。