MITT 三个月后,该买还是该等?
别再猜了。直接给结论:买、等还是卖,三个月目标价多少,最好和最坏各落在哪,每个判断都有出处。
- 买入 / 观望 / 卖出 评级
- 三个月目标价
- 悲观 · 基准 · 乐观
- 能否跑赢大盘
MITT 今天怎么了?
别再猜了。直接给结论:买、等还是卖,三个月目标价多少,最好和最坏各落在哪,每个判断都有出处。
TPG Mortgage Investment Trust, Inc. 是一家抵押贷款房地产投资信托,重点投资美国非机构市场中新发放的住宅抵押贷款。公司从 Arc Home 及其他贷款发放机构购买贷款,先用短期借款融资,再将贷款归集到信托,由信托向投资者发行抵押贷款支持证券,以长期资金替换短期借款,这一过程称为证券化。公司保留贷款池中的部分权益,借款人的房贷还款构成投资收入的来源。投资利息扣除融资和对冲成本后的净利息收入,是其主要盈利来源。
公司还持有 Arc Home 的多数权益。Arc Home 发放住宅抵押贷款,再出售给房利美、房地美等买家,赚取贷款发放和销售收入;对于保留服务权的贷款,它还通过管理贷款、收取还款等服务获得收入。Arc Home 为公司提供部分贷款,但没有向公司出售贷款的义务。
公司的投资、融资和风险管理决策几乎全部由外部管理人负责。业务依赖合适贷款的供应、借款人按时还款,以及成本可接受的融资和证券化渠道。风险自留规则要求公司保留证券化贷款的部分风险,并限制出售或对冲这些风险。房地产投资信托的税务要求及《投资公司法》的注册豁免条件,也限制了公司的资产选择。
财报里最长、最枯燥的风险章节,读完。只留下真正会伤到你的几件:伤在哪、有多重、哪天见分晓。
每家公司都说自己有护城河。拿利润率、回报率这些真数字逐条对账:哪条站得住,哪道防线会先松。
MITT的业绩取决于住宅借款人的还款表现及将贷款打包成证券的收益与成本,而其控股的Arc Home既提供贷款来源,也带来贷款发放和贷后服务收入。
Chimera投资与MITT争购住宅抵押贷款及相关证券,靠这些资产赚取利息,也通过HomeXpress发放房贷,与MITT旗下Arc Home的模式相似。关注HomeXpress的贷款发放业绩,以及Chimera扣除借款成本后的投资利息收入,可对照MITT的这两类收益来源。
MFA Financial, Inc与MITT都借款持有住宅抵押贷款,因此借款人的还款表现,以及贷款收入扣除融资成本后的收益,都会影响两家公司。对照MITT时,更值得关注MFA直接持有的住宅贷款表现,而非其抵押贷款证券组合。
Adamas Trust, Inc.可用来对照MITT的抵押贷款投资与Arc Home贷款发放业务:它从住宅抵押贷款资产获得收入,并通过Constructive发放和出售贷款。关注Constructive面向房地产投资者的出租及过渡性贷款收入,但要注意Adamas的大部分收入和收益仍来自投资组合。
Ellington投资与MITT都兼有抵押贷款信用投资,以及住宅贷款发放、出售和贷后服务业务,但Ellington的投资范围更广,旗下Longbridge侧重反向抵押贷款。Longbridge的贷款销售和贷后服务业绩可用于对照Arc Home,不过贷款产品不同,两者未必同步。
安纳利资本管理的住宅信用投资部门最适合对照MITT:两者都投资非机构住宅贷款及由贷款还款支持的证券,收益取决于资产收入扣除借款和对冲成本后的余额。关注该部门的业绩,而非安纳利整体利润,后者还包含规模较大的机构抵押贷款证券和贷款服务权投资业务。
PennyMac抵押贷款投资信托与MITT都买入新发放的房贷,并承担抵押贷款信用风险以获取收益;PennyMac从放贷机构购买信用良好的借款人贷款,将其汇集后转售给资本市场。其贷款买卖收入可用于对照MITT的贷款收购业务及Arc Home的贷款销售。
Rithm Capital Corp.旗下Newrez与MITT的Arc Home争取住宅房贷借款人,发放并出售贷款,同时通过贷后服务获得收入。关注Rithm发放及出售贷款的收益,以及出售后保留的贷款服务权价值,可用于对照Arc Home的收益表现。
安纳利资本管理 财报NLY
安纳利资本管理的Residential Credit Group和MITT都投资非机构住宅贷款及相关证券;看这一业务组的收入扣除借款和对冲成本后还剩多少,能帮助判断MITT的同类资产回报环境。
重点看安纳利资本管理Residential Credit Group的资产收入与借款、对冲成本之间的差额,不要用公司整体业绩代替。收入扣除成本后仍有余地,说明这类资产的回报能覆盖持有成本,MITT的相似投资也面对较有利的环境;差额收窄,则说明收入更难覆盖融资和对冲成本,MITT的同类投资也可能承压。
Rithm Capital Corp. 财报RITM
Rithm Capital的Newrez和Arc Home都向借款人发放住宅贷款、出售贷款并保留部分服务权;Newrez的贷款销售收益和服务权价值能反映Arc Home所处的市场。
把Newrez的贷款销售收益和出售后保留的服务权价值放在一起看。两者稳住或增加,说明贷款出售的经济效益和后续服务收入都有支撑,Arc Home面对的市场也较有利;若销售收益和服务权价值走弱,Arc Home出售贷款和保留服务权的收入路径就可能承压。
美联储利率决定
对MITT而言,美联储政策利率会影响其浮动利率融资的成本,以及住宅抵押贷款和证券带来的收入,进而影响净利息收入和投资组合价值。
市场预期4.0%上次公布4.0%
高于预期时
利率高于预期,可能推高会重新定价的融资成本,压缩融资成本与贷款、证券收入之间的利差;利率上升也可能压低这些资产的价值。
低于预期时
利率低于预期,可能降低会重新定价的融资成本,缓解利差压力;不过,利率下降也可能影响贷款收入和资产价值。
PennyMac抵押贷款投资信托 财报PMT
PennyMac抵押贷款投资信托买入新发放的住宅贷款,再转售给资本市场;它的贷款买卖收入能显示贷款买家和转售渠道对MITT收购贷款及Arc Home出售贷款的支持程度。
看PennyMac抵押贷款投资信托从贷款买入和转售中取得的收入,判断新发放的住宅贷款是否仍有买家和转售渠道。收入稳住或增加,说明贷款流向资本市场的渠道仍有支撑,MITT收购贷款、Arc Home出售贷款的环境较有利;收入走弱,则说明买家需求或转售经济效益可能减弱,这两项业务都要面对更大压力。
TPG Mortgage Investment Trust, Inc. 财报这家公司
TPG Mortgage Investment Trust靠住宅贷款和证券的利差收入,也持有Arc Home的股权;这份财报会显示借款成本和贷款业务收入是否还撑得住这两部分业务。
把Loans and Securities的利息收入和融资成本放在一起看,再单独看Arc Home的收入。利息收入仍能覆盖融资成本、Arc Home收入也稳住或增加,说明投资组合和贷款发放、出售及服务业务都在贡献收入;若融资成本吃掉更多利息收入、Arc Home收入又下滑,就说明两条收入路径都在承压。