MITT 三個月後,該買還是該等?
別再猜了。直接給結論:買、等還是賣,三個月目標價多少,最好與最壞各落在哪,每個判斷都有出處。
- 買進 / 觀望 / 賣出 評級
- 三個月目標價
- 悲觀 · 基準 · 樂觀
- 能否跑贏大盤
MITT 今天怎麼了?
別再猜了。直接給結論:買、等還是賣,三個月目標價多少,最好與最壞各落在哪,每個判斷都有出處。
TPG Mortgage Investment Trust, Inc. 是一家抵押貸款不動產投資信託,重點投資美國非機構市場中新承作的住宅房貸。公司向 Arc Home 及其他房貸業者購入貸款,先以短期借款支應,再將貸款集中至信託,由信託向投資人發行房貸抵押證券,以長期資金取代短期借款,這個過程稱為證券化。公司保留貸款池的部分權益,借款人的房貸還款是投資收益的來源。投資利息扣除融資與避險成本後的淨利息收入,是其主要獲利來源。
公司也持有 Arc Home 的多數權益。Arc Home 承作住宅房貸,再出售給房利美、房地美等買家,賺取貸款承作與出售收入;對於保留服務權的貸款,也透過管理貸款、收取還款等服務取得收入。Arc Home 提供公司購入的部分貸款,但沒有向公司出售貸款的義務。
公司的投資、融資與風險管理決策幾乎全由外部管理人負責。業務仰賴合適貸款的供應、借款人如期還款,以及成本可接受的融資與證券化管道。風險保留規則要求公司保留證券化貸款的部分風險,並限制出售或避險這些部位。不動產投資信託的稅務要求及《投資公司法》的註冊豁免條件,也限制公司的資產選擇。
財報裡最長、最枯燥的風險章節,讀完。只留下真正會傷到你的幾件:傷在哪、多嚴重、哪天見分曉。
每家公司都說自己有護城河。拿利潤率、報酬率這些真數字逐條對帳:哪條站得住,哪道防線會先鬆。
MITT的業績取決於住宅借款人的還款表現及將貸款打包成證券的收益與成本,而其控股的Arc Home既提供貸款來源,也帶來房貸承作與貸款服務收入。
Chimera投資與MITT競購住宅抵押貸款及相關證券,靠這些資產賺取利息,也透過HomeXpress承作房貸,與MITT旗下Arc Home的模式相似。留意HomeXpress的房貸承作業績,以及Chimera扣除借款成本後的投資利息收入,可對照MITT的這兩類收益來源。
MFA Financial, Inc與MITT都借款持有住宅抵押貸款,因此借款人的還款表現,以及貸款收入扣除融資成本後的收益,都會影響兩家公司。對照MITT時,更值得留意MFA直接持有的住宅貸款表現,而非其抵押貸款證券組合。
Adamas Trust, Inc.可用來對照MITT的抵押貸款投資與Arc Home房貸承作業務:它從住宅抵押貸款資產取得收入,並透過Constructive承作及出售貸款。留意Constructive面向不動產投資人的出租及過渡性貸款收入,但要注意Adamas的大部分營收和收益仍來自投資組合。
艾靈頓金融與MITT都兼有抵押貸款信用投資,以及住宅貸款承作、出售和貸款服務業務,但艾靈頓的投資範圍更廣,旗下Longbridge側重逆向抵押貸款。Longbridge的貸款銷售與服務業績可用於對照Arc Home,不過貸款產品不同,兩者未必同步。
安納利資本管理的住宅信用投資部門最適合對照MITT:兩者都投資非機構住宅貸款及由貸款還款支持的證券,收益取決於資產收入扣除借款和避險成本後的餘額。留意該部門的業績,而非安納利整體獲利,後者還包含規模較大的機構抵押貸款證券和貸款服務權投資業務。
PennyMac抵押貸款投資信託與MITT都買入新承作的房貸,並承擔抵押貸款信用風險以取得收益;PennyMac向放貸機構購買信用良好的借款人貸款,將其彙集後轉售給資本市場。其貸款買賣收入可用於對照MITT的貸款收購業務及Arc Home的貸款銷售。
Rithm Capital Corp.旗下Newrez與MITT的Arc Home爭取住宅房貸借款人,承作並出售貸款,同時透過貸款服務取得收入。留意Rithm承作及出售貸款的收益,以及出售後保留的貸款服務權價值,可用於對照Arc Home的收益表現。
安納利資本管理 財報NLY
安納利資本管理的Residential Credit Group和MITT都投資非機構住宅貸款及相關證券;看這個業務組的收入扣除借款和避險成本後還剩多少,能幫助判斷MITT同類資產的回報環境。
重點看安納利資本管理Residential Credit Group的資產收入與借款、避險成本之間的差額,不要用公司整體業績代替。收入扣除成本後仍有餘裕,表示這類資產的回報能覆蓋持有成本,MITT的相似投資也面對較有利的環境;差額收窄,則表示收入更難覆蓋融資和避險成本,MITT的同類投資也可能承壓。
Rithm Capital Corp. 財報RITM
Rithm Capital的Newrez和Arc Home都向借款人發放住宅貸款、出售貸款並保留部分服務權;Newrez的貸款銷售收益和服務權價值能反映Arc Home所處的市場。
把Newrez的貸款銷售收益和出售後保留的服務權價值放在一起看。兩者穩住或增加,表示貸款出售的經濟效益和後續服務收入都有支撐,Arc Home面對的市場也較有利;若銷售收益和服務權價值走弱,Arc Home出售貸款和保留服務權的收入路徑就可能承壓。
聯準會利率決議
對MITT而言,聯準會政策利率會影響其浮動利率融資成本,以及住宅抵押貸款與證券帶來的收入,進而影響淨利息收入和投資組合價值。
市場預期4.0%上次公布4.0%
高於預期時
利率高於預期,可能推高會重新定價的融資成本,壓縮融資成本與貸款、證券收入之間的利差;利率上升也可能壓低這些資產的價值。
低於預期時
利率低於預期,可能降低會重新定價的融資成本,緩解利差壓力;不過,利率下降也可能影響貸款收入和資產價值。
PennyMac抵押貸款投資信託 財報PMT
PennyMac抵押貸款投資信託買入新發放的住宅貸款,再轉售給資本市場;它的貸款買賣收入能顯示貸款買家和轉售管道對MITT收購貸款及Arc Home出售貸款的支持程度。
看PennyMac抵押貸款投資信託從貸款買入和轉售取得的收入,判斷新發放的住宅貸款是否仍有買家和轉售管道。收入穩住或增加,表示貸款流向資本市場的管道仍有支撐,MITT收購貸款、Arc Home出售貸款的環境較有利;收入走弱,則表示買家需求或轉售經濟效益可能減弱,這兩項業務都要面對更大壓力。
TPG Mortgage Investment Trust, Inc. 財報這家公司
TPG Mortgage Investment Trust靠住宅貸款和證券的利差收入,也持有Arc Home的股權;這份財報會顯示借款成本和貸款業務收入是否還撐得住這兩部分業務。
把Loans and Securities的利息收入和融資成本放在一起看,再單獨看Arc Home的收入。利息收入仍能覆蓋融資成本、Arc Home收入也穩住或增加,表示投資組合和貸款發放、出售及服務業務都在貢獻收入;若融資成本吃掉更多利息收入、Arc Home收入又下滑,就表示兩條收入路徑都在承壓。