OPAD 三個月後,該買還是該等?
別再猜了。直接給結論:買、等還是賣,三個月目標價多少,最好與最壞各落在哪,每個判斷都有出處。
- 買進 / 觀望 / 賣出 評級
- 三個月目標價
- 悲觀 · 基準 · 樂觀
- 能否跑贏大盤
OPAD 今天怎麼了?
別再猜了。直接給結論:買、等還是賣,三個月目標價多少,最好與最壞各落在哪,每個判斷都有出處。
Offerpad Solutions Inc. 服務的對象,是希望省去安排看屋、並能彈性選擇交屋日期的美國屋主。透過 Cash Offer,它以現金收購住宅,通常先維修或整修,再出售給新的買方。絕大部分營收來自這些買方支付的購屋款;公司自行持有房屋,不只是媒合买賣雙方。規模較小的 Renovate 業務則替其他企業旗下準備出租或出售的住宅提供整修服務,向這些企業收取服務費。
這門生意能否賺錢,取決於收購價格是否合適,以及轉售價格能否支付整修、融資與持有成本。房屋尚未售出時沒有收入,卻仍持續產生成本,因此估價準確、工程如期完成及買方需求都很重要,而房貸負擔能力會影響需求。公司也仰賴少數貸款機構提供收購與整修資金,這些機構並無義務提供全部潛在可用額度。
Offerpad 及其經紀人必須維持所需的不動產經紀執照,並遵守當地執業規範;執照不合規可能導致相關業務遭到暫停。
財報裡最長、最枯燥的風險章節,讀完。只留下真正會傷到你的幾件:傷在哪、多嚴重、哪天見分曉。
每家公司都說自己有護城河。拿利潤率、報酬率這些真數字逐條對帳:哪條站得住,哪道防線會先鬆。
Opendoor Technologies 與 Offerpad 都向屋主買房、整修後再賣給購屋者,因此轉售價格與待售房屋的持有成本都會影響兩家的獲利。留意 Opendoor 的轉售定價與庫存表現,可觀察造成 Offerpad Cash Offer 毛利率下滑的同類壓力。
Compass, Inc. 的全美房仲網絡與 Offerpad 爭取同一批屋主,這些屋主也可以直接把房屋賣給 Offerpad,或使用其仲介服務。Compass 協助客戶買賣房屋,並分取房仲的成交佣金;其仲介佣金收入可反映同樣影響 Offerpad 的美國住宅成交量與價格。
Zillow Group 為買賣房屋的客戶媒合房仲與融資業者,其交易業務與 Offerpad 的房屋轉售依賴相同的住宅需求。不同於 Offerpad 靠售屋取得收入,Zillow 的廣告與房仲服務業務面向房地產專業人士;這些服務的業務活躍度提供了觀察買方需求的另一個角度。
AGNT, Inc. 的美國住宅房仲與 Offerpad 爭取賣方,這些賣方可選擇由房仲協助出售,或接受 Offerpad 的現金報價。AGNT 辦理房產交易收取佣金,再將部分佣金支付給房仲;留意其美國住宅業務,可觀察爭取這批賣方的競爭情況。
Fathom Holdings Inc. 的房仲提供傳統售屋服務,正是 Offerpad 所稱的主要競爭方式,而非像 Offerpad 那樣直接向賣方買房。Fathom 按每筆交易向房仲收取固定費用,其成屋仲介業務的活躍度可協助觀察 Offerpad 轉售房屋所處的市場。
第一美國金融公司協助房產買賣雙方完成交割,並透過提供產權保險收費;Offerpad 則主要靠轉售房屋取得收入,因此兩家都依賴房產交易。留意第一美國金融公司的產權保險與交割收入,可觀察交易活躍度;它也持有 Offerpad 投資,其公允價值變動會影響投資損益。
新屋開工(9月)
Offerpad 的大部分收入來自買入並轉售既有住宅,因此新屋興建和銷售會影響客戶與買家是否選擇其房屋。
市場預期1.31M上次公布1.275M
高於預期時
若讀數高於預期的1.31M,它也高於前值1.275M。新屋興建或銷售增加,可能使客戶和買家轉向新屋,削弱對 Offerpad 現金報價和轉售住宅的需求。
低於預期時
新屋活動減少,可能讓更多客戶和買家考慮既有住宅,支撐對 Offerpad 現金報價和轉售住宅的需求。
第一美國金融公司 財報FAF
第一美國金融公司的產權保險與過戶業務緊跟房屋成交,這份財報可讓人了解Offerpad賣房所處的交易環境。
看第一美國金融公司的產權保險與過戶業務量,並搭配公司對業務量的說明。業務量增加,表示完成交易的市場較活絡,Offerpad賣房的環境也較有支撐;業務量減少,則表示成交流轉可能放慢,Offerpad賣房所處的市場背景轉弱。收入也會受交易金額與業務組合影響,不能只憑收入變化判定Offerpad的銷量;重點是成交市場正支撐還是拖累它的轉售業務。
聯準會利率決議
Offerpad 的現金報價購屋業務受買家購屋能力影響;利率上升也會增加其為房屋庫存融資的浮動利率借款成本。
市場預期4.0%上次公布4.0%
高於預期時
利率上升可能降低住房負擔能力,削弱客戶對 Offerpad 現金報價和房屋的需求,同時增加其浮動利率借款的利息支出。
低於預期時
利率下降可能提高住房負擔能力,支撐客戶對 Offerpad 現金報價和房屋的需求,同時降低其浮動利率借款的利息支出。
Offerpad Solutions Inc. 財報這家公司
Offerpad的現金收購業務靠買進再賣出房屋賺取收入,這份財報會讓人看到:賣掉較舊的庫存時,毛利有沒有守住。
把現金收購業務的售屋數量、毛利率和庫存變化放在一起看。售屋增加、毛利率守穩、庫存減少,表示Offerpad賣出了較舊的房屋,且沒有明顯犧牲每筆交易的收益,壓在房屋上的資金也有望釋出;若售屋仍慢或毛利率下滑,就表示庫存仍占用資金,或公司得降價才能賣出。最後要判斷的是,清理庫存能否兼顧資金周轉與轉售獲利。
Opendoor Technologies 財報OPEN
Opendoor同樣向屋主買房、整修後再轉售,它的轉售價格與庫存周轉可反映Offerpad這類業務面對的壓力。
把Opendoor的轉售毛利與庫存周轉放在一起看,也要留意變化是否主要來自房屋組合不同。毛利守穩、庫存周轉加快,若不是組合變化造成,表示這類房屋的定價與轉售環境較好,Offerpad面對的轉售與持有成本壓力可能較輕;毛利下滑、庫存周轉變慢,則代表降價或延長持有時間的壓力增加。重點是同類房屋買賣的經濟性正在改善,還是讓Offerpad更難守住每筆交易的利潤。
Fathom Holdings Inc. 財報FTHM
Fathom的經紀人提供傳統售屋管道,這是Offerpad所說的主要競爭方式;它的房屋仲介業務可反映這條管道的成交情況。
看Fathom美國住宅仲介業務的交易量,以及相應的仲介收入。交易量增加,表示更多房屋透過仲介完成買賣,Offerpad面對的傳統售屋管道仍有活力;交易量減少,則表示這條管道的成交流量轉弱。Fathom按筆向經紀人收取固定費用,收入也會受交易筆數影響,但這些數字不能證明屋主是在Offerpad與經紀人之間轉換。最後要判斷的是,Offerpad面對的傳統售屋競爭是在增強還是減弱。