AMH 三個月後,該買還是該等?
別再猜了。直接給結論:買、等還是賣,三個月目標價多少,最好與最壞各落在哪,每個判斷都有出處。
- 買進 / 觀望 / 賣出 評級
- 三個月目標價
- 悲觀 · 基準 · 樂觀
- 能否跑贏大盤
AMH 今天怎麼了?
別再猜了。直接給結論:買、等還是賣,三個月目標價多少,最好與最壞各落在哪,每個判斷都有出處。
AMERICAN HOMES 4 RENT 是一家美國不動產投資信託,將住宅出租給以家庭為主的住戶。公司持有這些房產,不只是替其他房東提供管理服務。租戶繳付的租金貢獻了幾乎全部營收,另外還收取租戶費用及收回代墊款項,後者主要是水電等公用事業費用。公司透過自有物業管理平台負責招租與日常營運。
公司主要透過 AMH Development Program 興建專供出租的住宅來增加房源。它先購入並開發土地、監督施工,再將完工住宅出租。土地與建設支出發生在租金收入之前,因此擴張仰賴合適的土地、可用資金,以及能否以可接受的成本完成興建並按合適租金出租。
大部分住宅集中在一組都會市場,因此當地租屋需求相當重要。租約通常按年簽訂,維持入住率及收取租金有賴於吸引並留住租戶。即使住宅空置,維修、房產稅等持有成本仍持續發生。房東與租戶相關法規規範出租及驅逐程序,屋主協會規則也可能限制房產用途與可出租住宅的數量。
財報裡最長、最枯燥的風險章節,讀完。只留下真正會傷到你的幾件:傷在哪、多嚴重、哪天見分曉。
每家公司都說自己有護城河。拿利潤率、報酬率這些真數字逐條對帳:哪條站得住,哪道防線會先鬆。
Invitation Homes與AMERICAN HOMES 4 RENT直接爭取租住獨棟住宅的家庭,兩家公司都持有並管理大量住宅,向住戶收取租金。觀察Invitation Homes的租金與入住率,有助了解AMERICAN HOMES 4 RENT面對的租屋需求。
Bluerock Homes Trust, Inc.開發並出租獨棟及連棟住宅社區,為AMERICAN HOMES 4 RENT的租客提供其他選擇。它的獨棟住宅、透天連棟住宅與公寓出租表現,有助判斷這些替代房源對租客的吸引力。
MAA房產信託在美國東南部與西南部的公寓租金,可反映影響AMERICAN HOMES 4 RENT獨棟出租住宅的區域住房需求。MAA持有並經營公寓,向住戶收租;可觀察其租金與入住率,但不要把公寓需求與家庭租住獨棟住宅的需求完全等同。
卡姆登物業信託在美國陽光帶的公寓,與AMERICAN HOMES 4 RENT的出租住宅面對部分重疊的區域住房需求及租屋供給競爭。兩家公司都向住戶收租,因此卡姆登的公寓租金與入住率,可從另一個角度反映這些區域壓力。
Independence Realty Trust Inc.在與AMERICAN HOMES 4 RENT市場重疊的州經營公寓、向住戶收租,並與獨棟出租住宅爭取租客。留意它對低價競爭房源的揭露:IRT表示,這些房源可能使其流失潛在租客,反映當地房東面對的租金競爭。
NexPoint Residential Trust Inc在美國東南部與西南部的公寓,與AMERICAN HOMES 4 RENT的獨棟住宅共同承受區域租屋需求和入住率壓力。NexPoint向公寓住戶收租,其入住率與租金收入成長可協助判斷AMERICAN HOMES 4 RENT所處區域的需求狀況。
UDR不動產信託的較高租金公寓與AMERICAN HOMES 4 RENT面向家庭的出租住宅,都仰賴住戶負擔市場租金的能力,也都受到競爭房源供給的影響。UDR持有並管理出租公寓;留意它揭露的競爭對手租金優惠或降租情況,可了解房東定價面臨的壓力。
新屋開工(9月)
美國家庭租賃公司與購屋選擇爭取租戶,因此新屋興建和銷售情況能反映家庭是否有更多住房替代選擇,進而影響其出租住宅的需求、入住率和租金收入。
市場預期1.31M上次公布1.275M
高於預期時
若讀數高於預期的1.31M,它也高於前值1.275M。興建或銷售增加,可能讓租戶有更多替代選擇,使公司更難維持住宅入住率或租金水準。
低於預期時
興建或銷售減少,可能意味著租戶的替代選擇較少,從而支撐公司住宅的需求、入住率和租金。
Invitation Homes 財報INVH
Invitation Homes也把獨棟住宅出租給住戶,它的租金和出租情況能顯示這類住房的需求是否支撐得住American Homes 4 Rent的租金。
一起看Invitation Homes的租金和出租情況:租金穩、房屋持續出租,表示這家直接競爭對手面對的住戶需求仍有支撐,也讓American Homes 4 Rent較有條件留住租戶並維持租金;租金或出租轉弱,則表示住戶選擇變多或需求轉軟,American Homes 4 Rent的續租和調租空間可能也會受壓。兩家的房屋組合並不相同,這不是對American Homes 4 Rent業績的直接證明。
MAA房產信託 財報MAA
MAA房產信託在美國東南部和西南部出租公寓,它的租金和出租情況能為American Homes 4 Rent的獨棟住宅提供區域住房需求的參照。
把MAA房產信託的公寓租金和出租情況一起看。租金穩、出租率有支撐,表示這些地區的租屋需求仍有韌性,對American Homes 4 Rent的市場環境是正面參照;兩項轉弱則提示區域需求可能降溫,獨棟住宅的租戶競爭和調租也可能更難。不過公寓和獨棟住宅不是同一種產品,MAA的表現不能單獨證明American Homes 4 Rent的需求。
聯準會利率決議
美國家庭租賃公司的利率敏感型債務意味著,美國聯準會的利率決策很重要:利率上升可能增加其為房屋和開發案融資的借款成本,利率下降則可能降低融資成本。
市場預期4.0%上次公布4.0%
高於預期時
利率走高可能推升新增借款及重新定價債務的成本,增加公司的融資支出,也可能使開發案和收購更難取得理想報酬。
低於預期時
利率走低可能降低新增借款及重新定價債務的成本,減輕融資支出,並可能改善開發案和收購的報酬。
Independence Realty Trust Inc. 財報IRT
Independence Realty Trust Inc在與American Homes 4 Rent市場重疊的地區出租公寓,它的報告能顯示低價出租房是否正在爭取潛在租戶。
留意Independence Realty Trust Inc是否提到低價公寓讓它更難吸引潛在租戶,以及出租情況是否轉弱。若低價選擇增加並妨礙招租,表示租戶更容易比較價格,American Homes 4 Rent在重疊市場的調租或續租也可能受限;若它面對低價競爭仍能順利出租,價格壓力可能較輕,但公寓不能完全代表獨棟住宅。
AMERICAN HOMES 4 RENT 財報這家公司
American Homes 4 Rent靠出租獨棟住宅收租,這份財報會顯示房租上漲能否在房屋維持出租的同時,抵住房屋營運成本。
把同一批房屋的租金成長、出租情況,以及同一住宅組合核心淨營業收入利潤率放在一起看;後者反映租金等核心收入扣除物業營運開支後還剩多少。租金成長、出租率穩住且利潤率持平或上升,表示調租帶來的收入沒有被空置或成本抵銷;租金成長放緩、出租轉弱或利潤率收窄,則表示調租越來越難轉成物業收入。
非農就業人數(10月)
美國家庭租賃公司的收入主要來自租戶租金,因此月度就業報告反映家庭就業和收入是否可能支撐租戶支付租金,以及公司的入住率和租金收取。
如果就業情況改善,租戶可能更有能力支付租金,公司也可能維持入住率和租金收取;如果就業情況轉弱,租戶需求和租金支付可能承壓。