LADR 三个月后,该买还是该等?
别再猜了。直接给结论:买、等还是卖,三个月目标价多少,最好和最坏各落在哪,每个判断都有出处。
- 买入 / 观望 / 卖出 评级
- 三个月目标价
- 悲观 · 基准 · 乐观
- 能否跑赢大盘
LADR 今天怎么了?
别再猜了。直接给结论:买、等还是卖,三个月目标价多少,最好和最坏各落在哪,每个判断都有出处。
LADDER CAPITAL CORP 是一家专注于美国商业地产的房地产投资信托基金(REIT)。其主业是向物业业主提供贷款,常用于物业翻新、招租或调整用途与定位。借款人支付利息,公司持有的第一顺位抵押权,使其对抵押物业的受偿顺序优先于次级贷款人。公司通常持有这类贷款;对于经营稳定、已有现金流的物业,也会发放贷款并出售给发行商业房地产抵押贷款支持证券的资产池,将回收的资金用于新投资。
利息是公司的主要收入来源。除直接放贷外,公司还持有由商业地产抵押贷款支持的证券,从底层贷款的还款中获得收入。它也拥有商业物业并收取租金,其中许多物业只租给一家租户,通常由租户承担房产税、保险和维护费用。
这门生意依赖物业收入支撑借款人还款和租户付租,也依赖贷款经纪人带来相当一部分新贷款,以及以可承受的成本获得融资。REIT 规则限制公司的收入来源和资产构成,并要求分配大部分应税收入,因而限制其留存资金的能力。为维持投资公司注册豁免,公司可持有的资产和可开展的业务也受到限制。
财报里最长、最枯燥的风险章节,读完。只留下真正会伤到你的几件:伤在哪、有多重、哪天见分晓。
每家公司都说自己有护城河。拿利润率、回报率这些真数字逐条对账:哪条站得住,哪道防线会先松。
喜达屋不动产信托与LADDER CAPITAL CORP争夺商业地产借款客户,两家公司也都持有物业,收取租户租金。它的房地产贷款发放情况,可用来观察LADDER CAPITAL CORP面对的融资机会。
Franklin BSP Realty Trust, Inc.与LADDER CAPITAL CORP业务重叠:向商业地产业主放贷、发放拟出售并打包成证券的贷款、投资房地产证券,以及持有出租物业。相比其另设的机构支持型多户住宅融资业务,拟用于证券化的贷款更适合用来对照LADDER CAPITAL CORP。
BrightSpire Capital, Inc.与LADDER CAPITAL CORP争做商业地产第一顺位抵押贷款,两家公司也都收取净租赁物业的租金,运营费用通常由租户承担。它的优先贷款业务是主要对照,净租赁物业租金则提供另一条观察线索。
黑石抵押贷款信托与LADDER CAPITAL CORP争夺商业地产融资客户,两者提供的贷款都以物业作抵押,并享有优先受偿权。它的商业抵押贷款发放情况,适合对照LADDER CAPITAL CORP的放贷业务,而非租金或证券收入。
KKR Real Estate Finance Trust Inc.与LADDER CAPITAL CORP都向处于转型期的商业地产业主放贷,也都投资以商业抵押贷款为支持的证券。它的浮动利率优先贷款,最适合对照LADDER CAPITAL CORP用于招租、翻新或重新定位物业的贷款。
TPG RE Finance Trust, Inc.与LADDER CAPITAL CORP都通过商业地产第一顺位抵押贷款,向借款人收取浮动利率利息,因此都受贷款收入和抵押物业表现影响。TPG的浮动利率贷款收益率,可具体对照LADDER CAPITAL CORP持有贷款的收益表现。
阿波罗商业房地产金融与LADDER CAPITAL CORP争夺商业地产业主的第一顺位抵押贷款业务,从借款人处取得收入。它的商业抵押贷款业务是LADDER CAPITAL CORP的直接对照,而非规模较小的次级贷款业务。
Ares Commercial Real Estate Corporation与LADDER CAPITAL CORP都直接发放商业地产贷款,通常持有贷款并收取借款人利息,也都将商业抵押贷款支持证券作为投资对象。Ares持有贷款产生的利息及相关收入,是观察LADDER CAPITAL CORP持有型贷款业务的直接对照。
Arbor Realty Trust, Inc.与LADDER CAPITAL CORP都提供商业地产短期过桥融资,也都发放准备出售并打包成证券的抵押贷款。相比其独立的机构贷款服务收入,Arbor的过桥贷款利差和证券化贷款发放情况更能用于观察LADDER CAPITAL CORP。
ACRES Commercial Realty Corp.与LADDER CAPITAL CORP都持有浮动利率商业地产第一顺位抵押贷款,收取借款人利息,也从直接持有的物业收取租金。可关注ACRES贷款收入与融资成本之间的差额,同时把物业租金作为另一项收入单独看待。
Ready Capital Corporation与LADDER CAPITAL CORP都为商业地产投资者提供融资,将贷款持有收息,或打包成证券出售给投资者。Ready Capital侧重较小额贷款;相比它的其他企业贷款业务,商业地产贷款更适合用来对照LADDER CAPITAL CORP。
Lument Finance Trust, Inc.与LADDER CAPITAL CORP都为转型期商业地产提供浮动利率融资,向借款人收取利息,但Lument侧重中端市场的多户住宅物业。它的贷款利息减去融资成本,可用来对照LADDER CAPITAL CORP的贷款收入,不过主要反映多户住宅市场。
TPG RE Finance Trust, Inc. 财报TRTX
TPG RE Finance Trust的浮动利率商业地产贷款,能让读者对照同类借款人的付息情况,判断贷款利率收入是否仍能支撑Ladder Capital的放贷业务。
把TPG RE Finance Trust披露的贷款收益率和贷款回款情况,与Ladder Capital自己的贷款收益和信贷表现对照;关注走势,不要把不同贷款组合的收益率直接当成同一口径。如果TPG的收益率稳、回款也正常,说明这类借款人付出的利息仍能支撑贷款收入;如果收益率走低或回款转弱,放贷收入可能面临定价压力,或借款人偿付能力转差。结论是同类浮动利率贷款的收入条件和还款质量有没有转弱。
KKR Real Estate Finance Trust Inc. 财报KREF
KKR Real Estate Finance Trust的浮动利率优先贷款投向改造和招租中的商业地产,能让读者看到这类项目是否仍有融资需求、借款人能否还款,从而判断Ladder Capital的过渡型贷款环境。
把KKR Real Estate Finance Trust的贷款发放情况和逾期、非应计或重组贷款情况放在一起看。发放活跃、还款正常,说明物业改造和招租项目仍能推进,Ladder Capital这类贷款的借款人也较有机会完成计划并偿还贷款;发放转弱且问题贷款增加,则说明项目融资和还款都更吃力,Ladder承担的抵押品风险也可能上升。结论是过渡型商业地产贷款的需求和偿付质量是否同时承压。
Franklin BSP Realty Trust, Inc. 财报FBRT
Franklin BSP Realty Trust的贷款也有一部分为证券化而发放,这份财报能让读者观察贷款转售渠道是否畅通,而Ladder Capital也靠出售多数固定利率管道贷款回笼资金。
把Franklin BSP Realty Trust为证券化发放的贷款,与实际完成的证券化和贷款出售情况对照。如果发放和出售都在进行,说明这类贷款仍有可用的退出渠道,Ladder Capital出售管道贷款的资金回笼方式也有市场参照;如果发放后贷款积压、出售放慢,持有贷款的时间和融资压力可能增加。结论是贷款证券化出售这一资金回笼渠道是否仍在运转。
美联储利率决定
美联储的利率决定会影响整体借贷成本,进而影响Ladder浮息贷款和证券的利息收入、融资成本,以及商业地产借款人的还款和再融资能力。
市场预期4.0%上次公布4.0%
高于预期时
利率上升可能提高Ladder浮息资产的利息收入,但也会增加浮动利率借款的利息支出,并使商业地产借款人更难偿还或再融资。
低于预期时
利率下降可能减少Ladder浮息资产和再投资资金带来的收入,但会减轻借款人的债务成本,并可能有助于还款和再融资。
ACRES Commercial Realty Corp. 财报ACR
ACRES Commercial Realty的财报把浮动利率贷款收入和融资成本放在一起看,能让读者判断借款成本是否正在挤压Ladder Capital放贷赚取的利差。
把ACRES Commercial Realty的贷款利息收入和融资成本放在一起看,再与Ladder Capital自己的贷款收入和债务成本作方向性比较;两家公司的融资结构并不相同。如果ACRES的贷款收入仍明显高于融资成本,说明这类放贷业务尚能留下利差;如果差距收窄,借款成本就在吞噬利息收入,Ladder的净利息收入也可能面临同类压力。结论是贷款资产赚到的利息能否继续覆盖融资成本。