HPP 三个月后,该买还是该等?
别再猜了。直接给结论:买、等还是卖,三个月目标价多少,最好和最坏各落在哪,每个判断都有出处。
- 买入 / 观望 / 卖出 评级
- 三个月目标价
- 悲观 · 基准 · 乐观
- 能否跑赢大盘
HPP 今天怎么了?
别再猜了。直接给结论:买、等还是卖,三个月目标价多少,最好和最坏各落在哪,每个判断都有出处。
Hudson Pacific Properties, Inc.向企业出租办公空间,租户尤其集中在科技、媒体和娱乐行业,物业布局重点是美国西海岸的科技中心。办公楼租金贡献了大部分收入。公司通过收购、翻新和开发物业吸引租户、增加租金收入。
规模较小的影视制作业务向影视客户出租摄影棚及配套空间,并提供设备和制作服务。这项业务包括Quixote,服务于棚内制作和外景拍摄。客户开展多少制作活动,直接影响空间和服务需求;行业停工也会压低需求。
谷歌、Netflix和亚马逊合计贡献了相当一部分办公楼租金。因此,公司收入既依赖主要租户持续付款,也依赖续租和以合适的租金出租空置空间。作为房地产投资信托,公司必须分配大部分应税收入,并满足有关资产和收入构成的规定。这些要求限制了投资选择,也使部分物业支出需要依靠外部融资。
财报里最长、最枯燥的风险章节,读完。只留下真正会伤到你的几件:伤在哪、有多重、哪天见分晓。
每家公司都说自己有护城河。拿利润率、回报率这些真数字逐条对账:哪条站得住,哪道防线会先松。
吉劳埃地产与Hudson Pacific争夺美国西海岸寻找高端办公空间的科技和媒体租户,两家公司都靠这些租户支付租金。
波士顿物业与Hudson Pacific在洛杉矶、旧金山和西雅图争夺愿意租用高端写字楼的租户。关注它在这些城市的租赁情况,可了解企业对位置优越、现代化办公空间的需求。
Douglas Emmett与Hudson Pacific在洛杉矶争夺写字楼租户,因此当地租赁需求,以及业主为吸引租户提供的优惠,都会影响两家公司的租金收入。
沃那多房地产信托与Hudson Pacific都向租户出租办公空间,并共同开发曼哈顿的Pier 94影视制作园区。办公需求影响两家公司,而Pier 94的进展直接关系到它们共同参与的投资。
奈飞是Hudson Pacific三大写字楼租户之一,其办公空间需求和租赁决定会影响Hudson Pacific的租金收入。奈飞主要靠会员支付流媒体月费赚钱;更应关注它的办公室续租决定,而不是把订阅收入直接当作租赁需求。
谷歌旗下的Google业务是Hudson Pacific三大写字楼租户之一,其办公布局决定关系到Hudson Pacific的租金收入。Google服务主要从广告主获得收入;对Hudson Pacific而言,它承租办公面积的变化是更直接的信号。
亚马逊是Hudson Pacific三大写字楼租户之一,其办公室租赁和续租决定直接影响Hudson Pacific的租金基础。亚马逊通过线上和实体商店向消费者销售商品;对这家业主而言,应重点关注亚马逊的办公租赁决定。
卡津斯不动产信托基金与Hudson Pacific都向甲级写字楼的企业租户收取租金,因此虽布局不同地区,两者都受办公需求影响。它在美国阳光地带的续租和新租约可供比较高品质办公需求,但不能直接代表西海岸行情。
Highwoods Properties与Hudson Pacific都向企业出租写字楼,企业对实体办公场所的需求会影响两者的出租率和租金。Highwoods的办公租赁情况可供比较这种需求,但其核心城市与Hudson Pacific不同。
AMERICAN ASSETS TRUST, INC.与Hudson Pacific在旧金山湾区和西雅图周边市场争夺支付租金的办公租户。重点看它在当地的办公租赁情况;其规模可观的零售、公寓和综合用途物业业务,使整体业绩不宜直接对比。
皮埃蒙特房地产信托与Hudson Pacific都向企业租户收取办公租金,并通过改造楼宇吸引租户,但前者主要布局美国阳光地带。关注其改造项目的租赁进展,可比较升级后的办公空间吸引租户的效果。
奈飞 财报NFLX
奈飞的财报会让人看到,这家Hudson Pacific重要办公室租户对办公空间的需求,是否仍能支撑房东的租金收入。
看奈飞披露的办公室空间安排、续租或租约变动,不要把订阅收入当成办公需求。若继续承租或续租,奈飞这一大租户带来的租金较有支撑;若缩减或不续租,Hudson Pacific就得重新出租空间,可能面临更低租金或优惠条件,集中租户风险也会上升。
美联储利率决定
美联储的政策利率决定会影响 Hudson Pacific Properties 浮动利率债务及与 SOFR 挂钩的借款成本,进而改变利息支出和偿债后剩余的现金。
市场预期4.0%上次公布4.0%
高于预期时
若政策利率高于预期,重新定价的债务利息成本可能上升,Hudson Pacific Properties 可用于偿债及其他用途的经营现金就会减少。
低于预期时
若政策利率低于预期,重新定价的债务利息成本可能下降,Hudson Pacific Properties 可用于偿债及其他用途的经营现金就会增加。
Hudson Pacific Properties, Inc. 财报这家公司
Hudson Pacific Properties这份财报会显示,办公室出租和制片业务能否让现有物业带来更多收入,而不只是靠新增物业抬高总数。
把同店净营业收入(NOI,即物业收入减物业运营成本)和整体NOI放在一起看,再看办公室出租情况,以及制片业务收入能否覆盖其运营成本。同店NOI改善、办公室出租稳住且制片成本缺口收窄,说明已有业务在复苏;若整体NOI增长却仍靠新增物业、同店NOI走弱,或制片收入仍不够支付运营成本,就说明现有业务压力未解。