KRC 三個月後,該買還是該等?
別再猜了。直接給結論:買、等還是賣,三個月目標價多少,最好與最壞各落在哪,每個判斷都有出處。
- 買進 / 觀望 / 賣出 評級
- 三個月目標價
- 悲觀 · 基準 · 樂觀
- 能否跑贏大盤
KRC 今天怎麼了?
別再猜了。直接給結論:買、等還是賣,三個月目標價多少,最好與最壞各落在哪,每個判斷都有出處。
吉勞埃地產為科技、生命科學、醫療保健等產業的企業提供營運空間,物業主要位於加州,也分布於西雅圖和奧斯汀。除了辦公大樓和生命科學物業,公司也持有包含零售與住宅的複合用途物業。租戶支付租金,並依租約負擔維護、房產稅等物業費用。
科技企業貢獻了辦公物業基本租金的大部分,少數大型租戶也占整體基本租金的相當比重。租金收入取決於公司能否維持出租率、收取租金,並以可持續的租金水準完成新租約與續租。
公司依不動產投資信託(REIT)的稅務規則營運,收入來源與資產持有受到限制,且須將大部分應稅所得分配給股東。這些要求限制了可保留用於物業投資的資金,因此收購與其他資金需求仰賴外部籌資。
財報裡最長、最枯燥的風險章節,讀完。只留下真正會傷到你的幾件:傷在哪、多嚴重、哪天見分曉。
每家公司都說自己有護城河。拿利潤率、報酬率這些真數字逐條對帳:哪條站得住,哪道防線會先鬆。
Hudson Pacific Properties, Inc.與吉勞埃地產爭取美國西海岸尋求優質辦公空間的科技與媒體租戶,雙方都靠這些租戶支付租金。
波士頓地產與吉勞埃地產在洛杉磯、舊金山和西雅圖爭取承租優質辦公大樓的客戶。波士頓地產在這些城市的出租情況,可作為判斷吉勞埃地產能否填補空置空間、維持租金的參考。
Douglas Emmett, Inc.與吉勞埃地產在洛杉磯爭取支付辦公室租金的租戶,但Douglas Emmett另有規模可觀的公寓出租業務。
AMERICAN ASSETS TRUST, INC.與吉勞埃地產在聖地牙哥、舊金山灣區和西雅圖地區出租優質辦公大樓,爭取支付租金的客戶。較值得留意的是它在這些地區的辦公室出租情況,而非零售、公寓或複合用途物業的業績。
卡斯津不動產與吉勞埃地產在奧斯汀爭取企業租戶,雙方出租的都是現代化、配套豐富的A級辦公大樓。卡斯津在當地續租及新簽租約的表現,可作為評估吉勞埃地產奧斯汀出租業務的參考。
Brandywine Realty Trust與吉勞埃地產在奧斯汀爭取支付租金的辦公室租戶;兩家公司也都提供生命科學空間。評估吉勞埃地產在當地的租賃前景時,應留意Brandywine的奧斯汀辦公室出租業務。
SL Green Realty Corp.在曼哈頓的辦公室租金與吉勞埃地產主要來自美國西海岸的辦公室租金,都受企業承租面積及員工到辦公室上班的情況影響。SL Green的曼哈頓出租情況可幫助觀察企業承租辦公室的意願,但不能直接代表吉勞埃地產所在市場。
皮埃蒙特房地產信託與吉勞埃地產都向承租優質辦公大樓的企業收取租金,因此出租率及留住租戶對雙方都重要。皮埃蒙特的租戶留存情況,可作為觀察企業對現代化、配套豐富辦公空間需求的參考。
Highwoods Properties Inc.與吉勞埃地產都持有並開發辦公大樓,租金表現取決於企業是否維持或擴大承租面積。Highwoods的辦公室出租情況,提供了觀察企業租賃需求能否持續的另一個角度。
沃那多房地產信託的辦公室業務主要在紐約,吉勞埃地產的辦公室業務主要在美國西海岸;兩者都受企業租戶的租賃決策與優質辦公大樓估值影響。
Franklin Street Properties Corp與吉勞埃地產都需要出租辦公大樓並留住支付租金的租戶,因此都面臨空置及租約更替時重新定價的壓力。留意Franklin Street續租或重新出租空間的租金,可作為判斷吉勞埃地產維持租金收入能力的參考。
吉勞埃地產 財報這家公司
吉勞埃地產靠出租辦公室和生命科學空間收租;這份財報會顯示出租率和續租租金能否撐住物業收入。
把辦公物業出租率和續租或重新出租空間的租金變化放在一起看,再看同物業淨營業收入(NOI,即物業收入扣除物業費用、房地產稅和土地租賃費)是否穩住。出租率回升、租金降幅收窄且NOI止跌,表示吉勞埃地產留住或補上租戶後,租金收入足以支付物業成本;出租率走低、續租租金繼續下滑且NOI承壓,則表示空置和租金讓步仍在侵蝕物業收入。
波士頓地產 財報BXP
波士頓地產的財報會顯示它在洛杉磯、舊金山和西雅圖出租高端辦公樓的情況,直接反映吉勞埃地產在這些共同市場面臨的競爭。
看波士頓地產在洛杉磯、舊金山和西雅圖的租賃情況,重點是新租約和續租是否填補空置、租金是否站得住。租賃穩健、租金有支撐,表示這些市場的高端辦公需求足以支撐出租,也代表吉勞埃地產仍要和有力的競爭者爭租戶;租賃疲弱、租金承壓,則可能減輕競爭壓力,但當地辦公需求本身也可能偏弱。
聯準會利率決議
聯準會政策會影響吉勞埃地產浮動利率債務的利息支出,以及新增借款或再融資的成本,進而影響可用於物業開發及其他用途的資金。
市場預期4.0%上次公布4.0%
高於預期時
若政策意外傳導至借款利率,浮動利率債務的利息支出及新增融資成本可能高於預期,留給開發計畫及其他需求的現金將減少。
低於預期時
若政策意外傳導至借款利率,浮動利率債務的利息支出可能低於預期,新增借款或再融資也可能更便宜;實際融資條件還取決於信用狀況及市場環境。
卡斯津不動產 財報CUZ
卡斯津不動產的財報會顯示,它在奧斯汀續租和招租高端辦公樓的情況,供讀者對照吉勞埃地產在當地的租賃前景。
看卡斯津不動產在奧斯汀的續租和新租約情況。續租順利、新租約增加,表示企業仍願意為當地高端辦公空間付租,吉勞埃地產在奧斯汀招租也較有支撐;續租乏力或新租約減少,則表示當地租戶需求偏弱,吉勞埃地產可能也得面對更難填補空置或維持租金的環境。
非農就業人數(10月)
美國就業狀況有助於判斷租戶的辦公空間需求,進而影響吉勞埃地產的招租、出租率及租金收入。當就業趨勢傳導至其租戶所屬產業,以及加利福尼亞州、西雅圖和奧斯汀的物業市場時,這項連結最為直接。
勞動市場狀況透過租戶的用人及辦公空間決策影響公司,尤其要關注其租戶集中的產業和地區。租戶若提高空間使用效率,增聘人員未必帶來更多承租面積;現有不可撤銷租約也意味著財報租金收入不會立即重新定價。