AMH 三个月后,该买还是该等?
别再猜了。直接给结论:买、等还是卖,三个月目标价多少,最好和最坏各落在哪,每个判断都有出处。
- 买入 / 观望 / 卖出 评级
- 三个月目标价
- 悲观 · 基准 · 乐观
- 能否跑赢大盘
AMH 今天怎么了?
别再猜了。直接给结论:买、等还是卖,三个月目标价多少,最好和最坏各落在哪,每个判断都有出处。
AMERICAN HOMES 4 RENT 是一家美国房地产投资信托,向以家庭为主的住户出租住宅。它持有这些房产,并非只是替其他房东提供管理服务。租户支付的租金贡献了几乎全部收入,此外还有租户费用及代垫费用的收回,后者主要涉及水电等公用事业费用。公司通过自有物业管理平台负责招租和日常运营。
公司主要通过 AMH Development Program 建造专供出租的住宅来扩大房源。它先购入和开发土地、监督施工,再将建成的住宅出租。土地和建设支出发生在租金收入之前,因此扩张取决于能否取得合适土地和资金,以及能否以可接受的成本完成建设并按合适租金出租。
大部分住宅集中在一组都市市场,当地租房需求因此十分重要。租约通常按年签订,保持入住率和收取租金有赖于吸引并留住租户。即使住宅空置,维修、房产税等持有成本仍会发生。房东与租户相关法律规范出租及驱逐程序,业主协会规则也可能限制房产用途及可出租住宅的数量。
财报里最长、最枯燥的风险章节,读完。只留下真正会伤到你的几件:伤在哪、有多重、哪天见分晓。
每家公司都说自己有护城河。拿利润率、回报率这些真数字逐条对账:哪条站得住,哪道防线会先松。
Invitation Homes与AMERICAN HOMES 4 RENT直接争夺租住独栋住宅的家庭,两家公司都持有并管理大量住宅,向住户收取租金。关注Invitation Homes的租金和入住率,可以了解AMERICAN HOMES 4 RENT面对的租赁需求。
Bluerock Homes Trust, Inc.开发并出租独栋及连栋住宅社区,为AMERICAN HOMES 4 RENT的租客提供其他选择。它的独栋住宅、联排住宅和公寓出租表现,有助判断这些替代房源对租客的吸引力。
MAA房产信托在美国东南部和西南部的公寓租金,可反映影响AMERICAN HOMES 4 RENT独栋出租住宅的区域住房需求。MAA持有并运营公寓,向住户收租;可关注其租金和入住率,但不要把公寓需求与家庭租住独栋住宅的需求完全等同。
卡姆登物业信托在美国阳光地带的公寓,与AMERICAN HOMES 4 RENT的出租住宅面对部分重叠的区域住房需求及租赁房源竞争。两家公司都向住户收租,因此卡姆登的公寓租金和入住率,可从另一个角度反映这些区域压力。
Independence Realty Trust Inc.在与AMERICAN HOMES 4 RENT市场重叠的州经营公寓、向住户收租,并与独栋出租住宅争夺租客。关注它对低价竞争房源的披露:IRT表示,这些房源可能使其流失潜在租客,反映当地房东面对的租金竞争。
NexPoint Residential Trust Inc在美国东南部和西南部的公寓,与AMERICAN HOMES 4 RENT的独栋住宅共同承受区域租赁需求和入住率压力。NexPoint向公寓住户收租,其入住率和租金收入增长可帮助判断AMERICAN HOMES 4 RENT所处区域的需求状况。
UDR不动产信托的较高租金公寓与AMERICAN HOMES 4 RENT面向家庭的出租住宅,都依赖住户承担市场租金的能力,也都受到竞争房源供给的影响。UDR持有并管理出租公寓;关注它披露的竞争对手租金优惠或降租情况,可了解房东定价面临的压力。
Invitation Homes 财报INVH
Invitation Homes也把独栋住宅出租给住户,它的租金和出租情况能显示这类住房的需求是否支撑得住American Homes 4 Rent的租金。
一起看Invitation Homes的租金和出租情况:租金稳、房屋继续出租,说明这家直接竞争对手面对的住户需求仍有支撑,也让American Homes 4 Rent较有条件留住租户并维持租金;租金或出租转弱,则说明住户选择变多或需求变软,American Homes 4 Rent的续租和提租空间可能也会受压。两家的房屋组合并不相同,这不是对American Homes 4 Rent业绩的直接证明。
MAA房产信托 财报MAA
MAA房产信托在美国东南部和西南部出租公寓,它的租金和出租情况能为American Homes 4 Rent的独栋住宅提供区域住房需求的参照。
把MAA房产信托的公寓租金和出租情况一起看。租金稳、出租率有支撑,说明这些地区的租房需求仍有韧性,对American Homes 4 Rent的市场环境是正面参照;两项转弱则提示区域需求可能降温,独栋住宅的租户争夺和提租也可能更难。不过公寓和独栋住宅不是同一种产品,MAA的表现不能单独证明American Homes 4 Rent的需求。
美联储利率决定
美国家庭租赁公司的利率敏感型债务意味着,美联储的利率决定很重要:利率上升可能增加其为房屋和开发项目融资的借款成本,利率下降则可能降低融资成本。
市场预期4.0%上次公布4.0%
高于预期时
利率走高可能推高新增借款及重新定价债务的成本,增加公司的融资支出,也可能使开发项目和收购更难获得理想回报。
低于预期时
利率走低可能降低新增借款及重新定价债务的成本,减轻融资支出,并可能改善开发项目和收购的回报。
Independence Realty Trust Inc. 财报IRT
Independence Realty Trust Inc在与American Homes 4 Rent市场重叠的地区出租公寓,它的报告能显示低价出租房是否在争夺潜在租户。
留意Independence Realty Trust Inc是否提到低价公寓让它更难吸引潜在租户,以及出租情况是否走弱。若低价选择增多并妨碍招租,说明租户更容易比较价格,American Homes 4 Rent在重叠市场的提租或续租也可能受限;若它面对低价竞争仍能顺利出租,价格压力可能较轻,但公寓不能完全代表独栋住宅。
AMERICAN HOMES 4 RENT 财报这家公司
American Homes 4 Rent靠出租独栋住宅收租,这份财报会显示房租上涨能否在房屋保持出租的同时,抵住房屋运营成本。
把同一批房屋的租金增长、出租情况和同一住宅组合核心净营业收入利润率放在一起看;后者反映租金等核心收入扣除物业运营开支后剩下多少。租金增长、出租率稳住且利润率持平或上升,说明提租带来的收入没有被空置或成本抵消;租金增长放缓、出租转弱或利润率收窄,则说明提租越来越难转成物业收入。
非农就业人数(10月)
美国家庭租赁公司的收入主要来自租户租金,因此月度就业报告反映家庭就业和收入是否可能支撑租户支付租金,以及公司的入住率和租金收缴。
如果就业状况改善,租户可能更有能力支付租金,公司也可能维持入住率和租金收缴;如果就业状况转弱,租户需求和租金支付可能承压。
新屋开工(10月)
美国家庭租赁公司与购房选择争夺租户,因此新房建设和销售情况能反映家庭是否有更多住房替代选择,进而影响其出租房屋的需求、入住率和租金收入。
如果新房建设或销售增加,租户可能有更多选择,公司入住率或租金可能承压;如果减少,替代选择变少可能支撑租房需求和租金收入。